Pierwsze Klucze – co wiemy o pomyśle dopłat do kredytów pod taką roboczą nazwą?

Program Pierwsze Klucze to nowa inicjatywa Ministerstwa Rozwoju i Technologii mającą wg Ministerstwa na celu ułatwienie dostępu do pierwszego mieszkania lub domu dla osób o średnich dochodach. Jest to element szerszego programu “Klucz do mieszkania”, który ma zastąpić wcześniejsze rozwiązania, takie jak “Bezpieczny Kredyt 2%” czy “Mieszkanie na Start”.

Główne założenia programu Pierwsze Klucze

Program “Pierwsze klucze” opiera się na kilku kluczowych filarach:

1. Dopłaty do kredytów hipotecznych
2. Ograniczenia dotyczące beneficjentów
3. Limity cenowe nieruchomości
4. Progi dochodowe dla wnioskodawców
5. Ograniczenia dotyczące rodzaju nieruchomości
6. Kwartalne limity składanych wniosków.

Przyjrzyjmy się szczegółowo każdemu z tych elementów.

Dopłaty do kredytów hipotecznych

Centralnym elementem programu są dopłaty, które mają znacząco obniżyć koszty kredytu dla beneficjentów.

Mechanizm dopłat

• Dopłaty obniżają oprocentowanie kredytu udzielanego w systemie rat malejących do 1,5%.
• Ma to spowodować obniżenie wysokości rat do poziomu kredytów rynkowych (annuitetowych) oprocentowanych na poziomie 4,5-5,5%.
• Obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce oscyluje w granicach 7-8%, co przy wysokich cenach mieszkań sprawia, że raty kredytowe są trudne do udźwignięcia dla wielu gospodarstw domowych.

Okres dopłat

Dokładny okres, przez który będą obowiązywać dopłaty, nie został jeszcze oficjalnie ogłoszony. Spekuluje się, że może to być okres od 5 do 10 lat.

Limity kwot kredytu objętych dopłatami

Program ma prawdopodobnie wprowadzać maksymalne kwoty kredytu, od których naliczane będą dopłaty:

• 250 000 zł – dla jednoosobowego gospodarstwa domowego
• 400 000 zł – dla dwuosobowego gospodarstwa domowego
• 450 000 zł – dla trzyosobowego gospodarstwa domowego
• 500 000 zł – dla czteroosobowego gospodarstwa domowego
• 600 000 zł – dla pięcioosobowego gospodarstwa domowego

Dla większych gospodarstw limit kredytu wzrasta o 50 000 zł na każdą dodatkową osobę.

Specjalne warunki dla budowy domów

W przypadku budowy domu jednorodzinnego, limity mogą zostać podwyższone o 50% wartości działki, maksymalnie do 100 000 zł, czyli maksymalna kwota kredyt będzie mogła wynieść 700 tys. zł do pięcioosobowego gospodarstwa.

Ograniczenia dotyczące beneficjentów

Program “Pierwsze klucze” wprowadza szereg ograniczeń mających wg Ministerstwa precyzyjnie ukierunkować wsparcie.

Kryterium pierwszego mieszkania

O kredyt “Pierwsze klucze” ubiegać się będą mogły osoby, które:

• Nie posiadają i nie posiadały mieszkania w prawie własności
• Nie posiadają i nie posiadały spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
• Wyjątek prawdopodobnie stanowią nieruchomości uzyskane w drodze dziedziczenia lub darowizny

Ograniczenia dotyczące współwłasności

• Rządowy kredyt będzie mógł być udzielony maksymalnie dwóm osobom, niezależnie od tego, czy pozostają w związku małżeńskim. Zakłada się, że nie ma znaczenia jakiej płci będą kredytobiorcy.
• Istotne może być to, czy łącznie posiadają udział nie wyższy niż 50% w prawie własności mieszkania albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, uzyskany w drodze dziedziczenia lub darowizny.
• Wspólne uzyskanie kredytu będzie wymagać nabycia nieruchomości na zasadach współwłasności łącznej albo ułamkowej, po 50%.

Cel zapobiegania nadużyciom

Wymóg, by osoba dołączana do zaciąganego kredytu stała się współwłaścicielem mieszkania, ma zapobiec sytuacjom sztucznego dołączenia kolejnych osób do umowy kredytu, tylko po to, by podwyższyć swoją zdolność kredytową.

Limity cenowe nieruchomości w zapowiedzi programu Pierwsze Klucze

Program wprowadza nowe ograniczenia dotyczące ceny nieruchomości, które mogą być finansowane w ramach “Pierwszych kluczy”.

Podstawowe limity cenowe w pierwszym roku działania programu

• 11 000 zł za metr kwadratowy – w 5 największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź).
• 10 000 zł za metr kwadratowy – w pozostałej części kraju.

Elastyczność dla samorządów

Gminy będą miały możliwość samodzielnego wyznaczania limitu cenowego, dostosowując go do lokalnych warunków rynkowych, co oznacza, że trudno jest przewidzieć docelowy poziom tych limitów.

Cel wprowadzenia limitów w kredycie Pierwsze Klucze

Limity cenowe wg Ministerstwa mają na celu:

• Zapobieganie spekulacjom na rynku nieruchomości
• Ograniczenie wzrostu cen mieszkań w wyniku wprowadzenia programu
• Skierowanie wsparcia do osób kupujących mieszkania w przystępnych cenach

Progi dochodowe dla wnioskodawców

Program “Pierwsze klucze” wprowadza progi dochodowe, które mają spowodować, że wsparcie trafi do osób rzeczywiście potrzebujących pomocy w zakupie pierwszego mieszkania.

Podstawowe progi dochodowe

• 6 500 zł netto – dla jednoosobowego gospodarstwa domowego
• 9 500 zł netto – dla dwuosobowego gospodarstwa domowego
• 11 500 zł netto – dla trzyosobowego gospodarstwa domowego
• 13 500 zł netto – dla czteroosobowego gospodarstwa domowego
• 15 500 zł netto – dla pięcioosobowego gospodarstwa domowego

Mechanizm “złotówka za złotówkę”

Wyjście poza te limity nie będzie oznaczać automatycznego wykluczenia z programu. W takich przypadkach dopłata będzie odpowiednio pomniejszana:

• Dla gospodarstwa jednoosobowego: za każdy 1 zł przekroczenia limitu dopłata będzie pomniejszana o 50 groszy
• Dla gospodarstwa dwuosobowego lub większych: za każdy 1 zł przekroczenia limitu dopłata będzie pomniejszana o 25 groszy

Coroczna waloryzacja progów

Kryteria dochodowe mają być co roku waloryzowane w oparciu o mechanizm uwzględniający:

• Wzrost cen mieszkań
• Wysokość oprocentowania kredytów

Ograniczenia dotyczące rodzaju nieruchomości

Program “Pierwsze klucze” wprowadza istotne ograniczenia dotyczące rodzaju nieruchomości, które mogą być finansowane w ramach programu.

Rynek wtórny

Program skupia się przede wszystkim na rynku wtórnym:

• Nieruchomość musi być oddana do użytku co najmniej 5 lat wcześniej.
• Dotychczasowy właściciel musi posiadać nieruchomość od co najmniej 3 lat.

Wykluczenie rynku pierwotnego

Program nie obejmuje zakupu mieszkań od deweloperów, z pewnymi wyjątkami (SIM, SM TBS).

Budowa domu

Program przewiduje wsparcie dla osób planujących budowę pierwszego domu metodą gospodarczą, czyli samodzielnie zarządzając procesem budowy. Kredyt na budowę może być połączony z kredytem na zakup działki.

Gwarancje wkładu własnego

Program “Pierwsze klucze” zawiera również mechanizm gwarancji wkładu własnego, znany już z wcześniejszych rządowych inicjatyw.

Zasady gwarancji

• Bank Gospodarstwa Krajowego pokryje brakujący wkład własny do 20% wartości nieruchomości.
• Maksymalna kwota gwarancji to 100 000 zł.

Cel gwarancji

Mechanizm ten ma na celu ułatwienie dostępu do kredytu osobom, które nie posiadają wystarczających oszczędności na wkład własny.

Harmonogram wprowadzenia programu

Dokładna data wprowadzenia programu “Pierwsze klucze” nie została jeszcze oficjalnie ogłoszona.

Przewidywany termin startu

Spekuluje się, że program może ruszyć najwcześniej w III kwartale 2025 roku.

Limity kwartalne

Program zakłada wprowadzenie limitów kwartalnych na liczbę przyznawanych kredytów:

• 10 000 wniosków co kwartał.

Porównanie z poprzednimi programami

Program “Pierwsze klucze” wprowadza zmiany w porównaniu z wcześniejszymi inicjatywami rządowymi.

Różnice w stosunku do “Bezpiecznego Kredytu 2%”

• Wprowadzenie limitów dochodowych
• Skupienie się na rynku wtórnym
• Wprowadzenie limitów cenowych za metr kwadratowy

Podobieństwa do programu “Mieszkanie dla młodych”

Minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk podkreślił, że filozofia limitów w programie “Pierwsze klucze” jest zaczerpnięta z programu “Mieszkanie dla młodych”, realizowanego wcześniej przez koalicję PO-PSL.

Potencjalny wpływ na rynek nieruchomości

Wprowadzenie programu “Pierwsze klucze” może mieć istotny wpływ na rynek nieruchomości w Polsce, szczególnie na poziom ich cen.

Ograniczenie wzrostu cen

Poprzez wprowadzenie limitów cenowych i skupienie się na rynku wtórnym, program ma na celu ograniczenie potencjalnego wzrostu cen nieruchomości, ale wielu wątpi, że to wystarczy.

Wpływ na rynek pierwotny

Wykluczenie rynku pierwotnego z programu może wpłynąć na działalność deweloperów i popyt na nowe mieszkania. Mogą Oni uczestniczyć w innych formach budownictwa. Być może widza swoją szansę w planowanym na szerszą skalę budownictwie komunalnym i społecznym.

Aktywizacja rynku wtórnego

Program może przyczynić się do zwiększenia obrotów na rynku wtórnym nieruchomości.

Krytyka i kontrowersje

Program “Pierwsze klucze” spotkał się z różnymi reakcjami ze strony ekspertów i uczestników rynku nieruchomości.

Obawy deweloperów

Deweloperzy wyrażają rozczarowanie wykluczeniem rynku pierwotnego z programu, argumentując, że może to negatywnie wpłynąć na podaż nowych mieszkań.

Wątpliwości dotyczące limitów

Niektórzy eksperci kwestionują skuteczność wprowadzonych limitów cenowych i dochodowych, argumentując, że mogą one być zbyt restrykcyjne w niektórych lokalizacjach.

Obawy o dostępność kredytów

Wprowadzenie kwartalnych limitów na liczbę przyznawanych kredytów budzi obawy o dostępność programu dla wszystkich zainteresowanych. 10 tysięcy wniosków na kwartał może przyczynić się do sytuacji, gdzie na początku każdego kwartału będziemy obserwować wyścig na zasadzie kto pierwszy ten lepszy. W kolejnych dwóch miesiącach spowolnienie i oczekiwanie na nowe rozdanie w kolejnym kwartale.

Podsumowanie

Program “Pierwsze klucze” stanowi próbę wsparcia osób poszukujących pierwszego mieszkania, wprowadzając jednocześnie mechanizmy mające na celu ograniczenie potencjalnych negatywnych skutków dla rynku nieruchomości. Kluczowe elementy programu to:

1. Dopłaty obniżające oprocentowanie kredytów do 1,5%
2. Limity dochodowe dla beneficjentów
3. Ograniczenia cenowe nieruchomości
4. Skupienie się na rynku wtórnym
5. Gwarancje wkładu własnego

Ostateczny wpływ programu “Pierwsze klucze” na rynek nieruchomości i dostępność mieszkań dla Polaków będzie zależał od szczegółów jego implementacji oraz reakcji rynku na nowe regulacje. Kluczowe będzie monitorowanie efektów programu i ewentualne dostosowywanie jego parametrów do zmieniających się warunków rynkowych.

Więcej moich wypowiedzi dla mediów zawsze można znaleźć tu: www.bontal.pl/moje-komentarze-w-mediach

Program ma już także oicjalną stronę (na razie dość ubogą w informacje): www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/klucz-do-mieszkania